Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü, taşınma gününde değil sözleşmenin imzalandığı masada doğuyor. Kırtasiyeden alınan matbu bir forma birkaç rakam yazılıp imzalanıyor; boşluklar dolduruluyor, ekler okunmadan geçiliyor. Oysa imzadan önce ayrılacak yarım saat, sonradan aylar sürecek bir davanın önüne geçebiliyor. İmza öncesinde bakılması gereken maddeleri ve doğru kira hesaplama mantığını sıraladık.
1. Depozito üç aylık kirayı aşamaz
Konut ve çatılı işyeri kiralarında istenebilecek güvence bedeli, en çok üç aylık kira bedeli kadar olabiliyor. Buna rağmen uygulamada dört, beş aylık depozito talep edildiği görülüyor; bu talebin yasal dayanağı bulunmuyor.
Depozito para olarak veriliyorsa, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bankada açılacak bir vadeli hesaba yatırılması gerekiyor. Kira ilişkisi sona erdikten sonra kiraya veren, üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, kiracı hesaptaki tutarı geri alabiliyor. Elden verilen ve dekontu bulunmayan depozitolar ise iade aşamasında en sık ihtilaf çıkan kalem.
2. Artış maddesi TÜFE’nin üzerine çıkamaz
Sözleşmeye “yıllık yüzde 45 artış yapılır” gibi bir oran yazılması tek başına bağlayıcı değil. Yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor. Sözleşmedeki oran bu tavanın altındaysa sözleşme uygulanıyor, üzerindeyse tavan devreye giriyor.
TÜİK’in 3 Temmuz 2026’da açıkladığı Haziran 2026 verilerine göre tavan oran yüzde 32,03. Temmuz 2026’da yenilenen sözleşmelerde uygulanacak azami tutarlar şöyle:
| Mevcut kira | Artış (%32,03) | Yeni kira |
| 10.000 TL | 3.203 TL | 13.203 TL |
| 16.000 TL | 5.124,80 TL | 21.124,80 TL |
| 24.000 TL | 7.687,20 TL | 31.687,20 TL |
| 30.000 TL | 9.609 TL | 39.609 TL |
Oran her ay değiştiği için doğru dönemi seçmek önemli: Haziran 2026’da tavan yüzde 32,24, Ocak 2026’da yüzde 34,88 idi. Yenileme ayını ve mevcut kirayı girerek sonucu veren ücretsiz kira hesaplama aracı, yanlış ay seçme riskini ortadan kaldırıyor.
3. Tahliye taahhüdündeki tarih tuzağı
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi geçerli bir taahhüt. Ancak bu taahhüdün, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması gerekiyor. Sözleşmeyle aynı gün, taşınmadan önce imzalatılan taahhütnameler bu nedenle çoğu zaman geçersiz sayılıyor.
Uygulamada en riskli durum, tarih kısmı boş bırakılarak imzalanan taahhütnameler. Sonradan doldurulan tarih, kiracıyı beklemediği bir anda tahliye tehdidiyle karşı karşıya bırakabiliyor. Boş belgeye imza atmamak, bu başlıktaki tek güvenli yaklaşım.
4. Ödemeler banka üzerinden yapılmalı
Konut kiralarında aylık 500 TL ve üzerindeki ödemelerin, işyeri kiralarında ise tutarına bakılmaksızın tüm ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekiyor. Bu yükümlülük yalnızca vergisel bir düzenleme değil; uyuşmazlıkta kiracının elindeki en güçlü delil de ödeme kaydı oluyor.
Açıklama kısmına hangi aya ait kira olduğu yazılmalı; aidat, elektrik ve su gibi kalemler kira bedeliyle birleştirilmemeli. Karışık yapılan ödemeler, alacak miktarı tartışmalı hâle geldiğinde kiracı aleyhine yorumlanabiliyor.
5. Yan giderler ve demirbaş listesi
Kiralananın kullanımıyla ilgili olağan giderler kiracıya, ana taşınmazın bakım ve onarımına ilişkin kalemler kural olarak kiraya verene ait oluyor. Kombi arızası, çatı yalıtımı ya da bina sigortası gibi kalemlerin sözleşmede kiracıya yüklenmesi sık rastlanan bir uygulama; ancak tartışmayı önlemek için bu paylaşımın maddeler hâlinde yazılması gerekiyor.
Teslim sırasında demirbaş listesi çıkarmak ve fotoğraf çekmek de aynı ölçüde önemli. Çıkışta “bu hasar zaten vardı” tartışmasının çözümü, girişte tutulan tutanaktan geçiyor.
6. Süreler: 5 yıl, 10 yıl ve fesih bildirimi
Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda taraflardan her biri bedelin yeniden belirlenmesini isteyebiliyor; bu aşamada emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu da değerlendiriliyor. On yıllık uzama süresi ise farklı bir kurum: Bu süre dolduğunda kiraya veren, bildirim sürelerine uymak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebiliyor.
Kiracının sözleşmeyi yenilememe iradesi de bildirime bağlı. Sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzuyor. Bu tarihi takvime not etmek, gereksiz bir yıllık bağlılığı önlüyor.
7. Kefil ve müteselsil sorumluluk
Kira sözleşmelerinde kefalet, kefilin el yazısıyla sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil sıfatını yazmasına bağlı. Bu unsurlar eksikse kefalet geçersiz olabiliyor. Kefil olacak kişilerin sorumluluğun süresini ve üst sınırını görmeden imza atmaması gerekiyor.
İmza öncesinde yapılacak en yalın kontrol ise rakamın kendisi. Yeni dönemde ödenecek tutarın yasal tavanı aşıp aşmadığı kira zammı hesaplama aracıyla saniyeler içinde görülebiliyor.
Aynı titizlik iş sözleşmesinde de gerekiyor
Okumadan imzalanan belge sorunu yalnızca kira ilişkisine özgü değil. Çalışma hayatında da matbu istifa dilekçeleri ve ibranameler, yılların birikimini tek imzayla ortadan kaldırabiliyor. Ayrılık öncesinde hakkın ne kadar olduğunu görmek için 1 Temmuz – 31 Aralık 2026 döneminde 73.729,87 TL olarak uygulanan tavanı da dikkate alan ücretsiz kıdem tazminatı hesaplama aracı kullanılabiliyor.
Kaymaz Hukuk Bürosu tarafından hazırlanan bu ücretsiz araçlar, vatandaşın imza öncesinde durumunu değerlendirmesine yardımcı olmayı amaçlıyor. Somut bir sözleşmede ise metnin ve eklerinin bir avukat tarafından incelenmesi gerektiğini hatırlatalım.
